بسته چندلایه برای بازار اجاره

این در حالی است که مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند حمایت از بازار اجاره فقط به تمدید قراردادها محدود نمانده و مجموعه‌ای از برنامه‌ها از وام ودیعه تا استیجار عمومی و مشوق‌های حمایتی برای مالکان نیز در دستور کار قرار دارد.

با شروع جنگ تحمیلی، شورای‌عالی امنیت ملی مصوبه‌ای را تدوین کرد که بر اساس آن، قراردادهای اجاره‌ای که در دوره اضطرار به پایان می‌رسند، به دلیل شرایط خاص جنگی و دشواری جابه‌جایی، برای دو ماه به صورت خودکار تمدید شوند. این تصمیم در مقطع خود به عنوان یک ابزار فوری برای جلوگیری از فشار مضاعف بر مستأجران به اجرا درآمد.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به این مصوبه می‌گوید «با پایان مهلت دوماهه، از این پس قراردادهای اجاره باید بر اساس مصوبات شورای‌عالی مسکن که پیش از این نیز مبنای عمل بود، تنظیم شود.»  با این حال، پیگیری‌های «ایران» از متولیان بخش مسکن نشان می‌دهد شرایط اضطرار اعلام‌شده برای بازار اجاره همچنان از نگاه دولت پایان‌یافته تلقی نمی‌شود و به همین دلیل نیز مصوبات تازه‌ای برای حمایت بیشتر از مستأجران در دست تهیه است.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در این باره می‌گوید «در اسفند ۱۴۰۴ شورای‌عالی امنیت ملی مصوبه‌ای را به تصویب رساند که بر اساس آن، قراردادهای اجاره‌ای که در مقطع اضطرار به پایان می‌رسند، به مدت دو ماه به صورت خودکار تمدید شوند.» به گفته او، بررسی‌ها نشان می‌دهد در زمان جنگ، بخش زیادی از موجران نیز همکاری مناسبی با مستأجران داشتند و همین همراهی به کاهش فشار بازار کمک کرد.
او با اشاره به تکلیف وزارت راه و شهرسازی در حوزه اجاره می‌افزاید: «با توجه به اینکه موضوع فقط به دوره اضطرار محدود نمی‌شود و باید آثار پس از این دوره، از جمله کاهش درآمد خانوارها و فشارهای اقتصادی نیز در نظر گرفته شود، تصمیم بر آن شد که پیش‌نویس مصوبه‌ای با دامنه زمانی گسترده‌تر تهیه شود. این پیش‌نویس اکنون آماده شده و به سران سه قوه ارائه شده است تا در صورت تصویب، سازوکار تمدید خودکار قراردادهای اجاره با مدلی اجرایی شود که حداکثر منافع موجران و مستأجران را همزمان تأمین کند.»
بر اساس این گزارش، مسئولان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با «ایران» تأکید کردند که تا پایان شرایط اضطرار جنگی، موضوع تمدید قراردادهای اجاره ادامه دارد و مهلت دوماهه‌ای که پیش‌تر اعلام شده بود، ناظر بر بازه تمدید اجاره است، نه زمان پایان اجرای مصوبه. به گفته یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی، علاوه بر این مصوبه، دولت حمایت‌های دیگری نیز از مستأجران در برنامه دارد که بخشی از آنها هم‌اکنون در حال اجراست.

ادامه پرداخت وام ودیعه

یکی از مهم‌ترین برنامه‌های حمایتی دولت در بازار اجاره، ادامه پرداخت وام ودیعه مسکن و افزایش مبلغ آن است. این تسهیلات که اولین بار در دوره کرونا به اجرا درآمد، در دولت چهاردهم نیز ادامه پیدا کرده و مبلغ آن در این مدت دو بار افزایش یافته است.
بر اساس آمارهای اعلام‌شده، از اردیبهشت سال گذشته تاکنون حدود ۴۰۰ هزار نفر وام ودیعه مسکن دریافت کرده‌اند و در مجموع ۷۱ همت تسهیلات در این بخش پرداخت شده است. در سال جدید نیز سقف این وام افزایش یافته؛ به‌طوری‌که در تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها به ۲۸۰ میلیون تومان، در سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان و در روستاها به ۷۵ میلیون تومان رسیده است. این ابزار حمایتی همچنان یکی از اصلی‌ترین روش‌های کاهش فشار مالی بر مستأجران محسوب می‌شود.

استیجار عمومی؛ برنامه‌ای برای دهک‌های پایین

یکی دیگر از برنامه‌های حمایتی دولت، اجرای برنامه «استیجار عمومی» است؛ طرحی که در آن، واحدهای مسکونی برای واگذاری استیجاری به مستأجران واجد شرایط در نظر گرفته شده است. در این برنامه، قرار است واحدها به مدت پنج سال در اختیار متقاضیان قرار گیرد و اولویت نیز با دهک‌های پایین درآمدی و زوج‌های جوانی است که بیش از پنج سال از ازدواج آنها نگذشته باشد.

وزارت راه و شهرسازی سال گذشته تملک حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی را در قالب این برنامه هدفگذاری کرده بود. بر اساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن، اکنون بیش از ۱۱ هزار واحد در این چهارچوب شناسایی شده و قرار است با آغاز ثبت‌نام متقاضیان، فرآیند واگذاری آنها شروع شود. به گفته مسئولان این بخش، این واحدها آماده واگذاری است، اما ثبت‌نام متقاضیان با شروع جنگ تحمیلی به تعویق افتاده بود.

مشوق برای موجران همراه

در کنار حمایت از مستأجران، سیاست‌گذار تلاش کرده شرایط مالکان را نیز در نظر بگیرد تا مقررات جدید به فشار مضاعف بر موجران منجر نشود. در همین چهارچوب، پرداخت وام جعاله به مالکانی که مقررات حمایتی را رعایت کنند، یکی از ابزارهای تشویقی در نظر گرفته شده است.
ثبت قرارداد اجاره برای بیش از یک سال، یکی از این ضوابط است که در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها نیز به آن اشاره شده است. مالکانی که این موضوع را رعایت کنند، می‌توانند از حمایت‌هایی مانند وام جعاله تعمیرات مسکن و برخی معافیت‌های مالیاتی برخوردار شوند. هدف از این سیاست آن است که هم همکاری موجران با مستأجران تقویت شود و هم بازار اجاره از تنش‌های کوتاه‌مدت فاصله بگیرد.

تورم اجاره همچنان پایین‌تر از تورم عمومی

اجرای برنامه‌های حمایتی و مقرراتی مانند قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، از نگاه مسئولان باعث شده تورم اجاره در بیش از یک سال گذشته پایین‌تر از تورم عمومی حرکت کند. طبق داده‌های مرکز آمار، نرخ تورم سالانه کشور در فروردین ۱۴۰۵ به ۵۳.۷ درصد رسیده، در حالی که این نرخ در بخش اجاره ۳۳.۷ درصد ثبت شده است.
با این حال، همین میزان افزایش نیز برای مستأجرانی که عمدتاً در دهک‌های پایین و متوسط قرار دارند، فشار قابل توجهی ایجاد می‌کند؛ بویژه در شرایط اقتصادی ناشی از جنگ و کاهش توان درآمدی خانوارها. به همین دلیل، ادامه سیاست‌های حمایتی در این بازار همچنان از نگاه دولت ضروری تلقی می‌شود.

داده‌های خودنویس چه می‌گویند؟

تحلیل داده‌های سامانه «خودنویس» وزارت راه و شهرسازی، که برای ثبت آنلاین معاملات مسکن و اجاره به کار می‌رود، نشان می‌دهد قیمت‌های ثبت‌شده در معاملات واقعی معمولاً پایین‌تر از ارقامی است که در برخی آگهی‌های پلتفرم‌ها یا فایل‌های مشاوران املاک دیده می‌شود. به گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد قیمت مسکن در تهران ثبت شده و این عدد در سایر استان‌ها متفاوت بوده است.
او همچنین می‌گوید از زمان آغاز جنگ تاکنون، برخلاف برخی ادعاها درباره رشد ۶۰ تا ۸۰ درصدی قیمت مسکن، متوسط بهای فروش واحدهای مسکونی حدود ۱۲ درصد افزایش داشته است. در حوزه اجاره نیز داده‌های سامانه خودنویس ارقامی را نشان می‌دهد که حتی ۲ تا ۳ درصد از شاخص‌های اعلامی مرکز آمار پایین‌تر است. به گفته رزبان، فراوانی داده‌ها بویژه در شهر تهران و مراکز استان‌ها در حوزه اجاره مناسب است و امکان تحلیل دقیق‌تری از وضعیت بازار را فراهم می‌کند.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، نیز با تأیید این موضوع می‌گوید «قیمت واقعی مسکن و اجاره همان رقمی است که در قراردادها و معاملات ثبت می‌شود و قیمت‌های پیشنهادی در سایت‌ها و فایل‌ها، مبنای تعیین قیمت نیست.» با این حال، فعالان حوزه مسکن معتقدند انتظارات تورمی حاکم بر بازار، تحت تأثیر شرایط اقتصادی و سیاسی، همچنان می‌تواند بازار اجاره را در ماه‌های آینده تحت فشار قرار دهد؛ بویژه در دوره‌ای که تقاضا برای اجاره به اوج می‌رسد.