مسیر ناهموار مالیات خانه‌های خالی

سهیلا یادگاری_ گروه اقتصادی: این رشد قابل توجه که عمدتاً در یک سال اخیر محقق شده، نقطه عطفی در مسیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و تکمیل این سامانه کلیدی به شمار می‌آید. با این حال، این گزارش تصریح می‌کند که هنوز چالش‌های مهمی از جمله نقص اطلاعات مالکیتی، عدم ثبت املاک فرعی و مشکل در صحت‌سنجی داده‌ها، اجرای کامل قانون را با مانع مواجه کرده است.
 این در حالی است که وصول تنها ۱۶میلیارد تومان مالیات از خانه‌های خالی آن هم در طول یک سال (این آمار در شهریور امسال ارائه شده) نشان می‌دهد قانون با وجود اهداف بلندی که برای عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن داشت، اما در اجرا موفق نبوده است.
هرچند گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد تا پایان مهرماه سال ۱۴۰۴، بیش از ۲۱ میلیون و ۴۸۰ هزار نفر اقامتگاه اصلی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت یا تأیید کرده‌اند.
این آمار نشان‌دهنده شتاب قابل توجه در یک سال اخیر است، به طوری که در مهرماه ۱۴۰۴ رکورد ماهانه ثبت، به حدود ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار مورد رسید.
این در حالی است که روند ثبت در سه سال اول اجرای قانون (۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۲) بسیار کند بود و تنها حدود ۵ میلیون اقامتگاه ثبت شده بود.
هدف نهایی از تکمیل این سامانه، تنها شناسایی خانه‌های خالی برای اخذ مالیات نیست، بلکه پایه‌ای برای برنامه‌ریزی‌های کلان مسکن، ساماندهی بازار اجاره، اصلاح یارانه‌ها و ارائه هدفمند خدمات دولتی بر اساس کد ملی و محل سکونت دقیق افراد است.
 
چالش‌های اجرای قانون
اگرچه روند خوداظهاری شهروندان بهبود یافته، اما گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد تکمیل نهایی سامانه با موانع جدی مواجه است.
مشکل اول نقص در اطلاعات مالکیتی است، چراکه شکاف میان آمار «سکونت» و «مالکیت» و نیز ثبت نشدن بسیاری از املاک فرعی و دوم، چالشی بزرگ است.
مشکلات فنی و هماهنگی بین‌دستگاهی را نیز باید به چالش‌های اجرای این قانون اضافه کرد.
به گفته مرکز پژوهش‌های مجلس، در ابتدا سامانه دارای ایرادات اساسی بود و هم‌اکنون نیز تقاطع اطلاعات با دستگاه‌های دیگر (مانند ثبت احوال و ثبت اسناد) به دلیل داده‌های قدیمی یا عدم همکاری کامل، با مشکل روبه‌روست.
چالش سوم، اختیارات ناقص سامانه است. به طور مثال، در مورد املاک استیجاری، اغلب تنها مستأجر ثبت‌نام کرده و تأییدیه مالک اخذ نشده است. همچنین ضمانت اجرایی کافی برای ثبت اطلاعات توسط همه مالکان وجود ندارد.
در نهایت تعارض قانونی نیز مشکلاتی را به وجود آورده است. در گذشته، اختلاف بین سازمان ثبت احوال و وزارت راه و شهرسازی درباره مرجع استعلام، موجب اختلال در اجرای قانون شد.
 دریک سال اخیر سرعت خوداظهاری و ثبت اقامتگاه اصلی توسط مردم افزایش یافته و در ماه‌های اخیر روزانه حدود ۱۰۰هزار خوداظهاری جدید ثبت می‌شود که برخلاف گذشته روند مناسب و قابل قبولی است.
تا پایان مهر ماه امسال، اطلاعات بیش از ۱۴ میلیون کد پستی در سامانه املاک و اسکان از طریق خوداظهاری ثبت و تأیید شده است. اما همچنان شناسایی و ثبت اقامتگاه‌های فرعی و املاک دیگر افراد با چالش جدی مواجه است که بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به نظر می‌رسد تا زمانی که ضمانت اجراهای قبض برق با بالاترین پلکان قیمت و پس از پیشرفت سامانه مالیات بر خانه‌های خالی اجرا نشود، اطلاعات این املاک به درستی در سامانه ثبت نخواهد شد.
همچنین درخصوص املاک استیجاری، مطابق قانون علاوه بر ثبت اقامت توسط مستأجر، از مالک نیز باید تأییدیه اخذ شود. 
اما مطابق بررسی‌ها این کار به درستی انجام نشده است و بسیاری از مستأجران صرفاً اقامت خود را ثبت کرده‌اند و سامانه املاک و اسکان الزامی مبنی بر تأییدیه مالک در برخی دوره‌ها نداشته است.
 
راهکارهای شناسایی
مرکز پژوهش‌های مجلس، راهکارهایی برای به سرانجام رسیدن تکمیل اطلاعات سکونت افراد و شناسایی خانه‌های خالی از سکنه ارائه کرده است. بر این اساس، طبق گزارش کارگروه تعامل‌پذیری بین دستگاه‌های مختلف، باید مصوبات خود را در زمینه سامانه املاک و اسکان با توجه به قوانین جدید به روزرسانی کند.
از منظر این گزارش، باید هرچه سریع‌تر اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی اقامتگاه‌های فرعی و مالکیت املاک باقی‌مانده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک و شهرداری‌های کشور به سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی ارسال و تأیید مالک برای املاک استیجاری در سامانه الزامی شود. همچنین مرکز پژوهش‌های مجلس درخواست کرده تا شیوه پیامک‌دهی وزارت راه و شهرسازی اصلاح و اخطارها تشدید شود.
مطابق قانون باید قبل از پایان مهلت ۱۲۰ روز خالی نگهداشتن ملک مسکونی، اخطارهای لازم به مالک از طریق پیامک یا ارسال نامه به کد پستی داده شود و همچنین توصیه شده تا سایر ضمانت‌ها‌ی اجرایی قانون یعنی بالاترین تعرفه برق و سپس با پیشرفت تکمیل سامانه، مالیات بر خانه‌های خالی نیز برای الزام به ثبت اقامتگاه‌های فرعی و مالکیت املاک باقی‌مانده در سامانه املاک و اسکان با یک روند تدریجی در آینده به کار گرفته شود.
بر اساس این گزارش، جهت افزایش اعتباربخشی به سامانه املاک و اسکان و همچنین استفاده بهینه از داده‌های این سامانه، می‌توان در طرح‌های کلان همچون اصلاح یارانه‌های انرژی یا اقداماتی که به کد ملی و محل سکونت افراد مرتبط است، برمبنای اطلاعات موجود در این سامانه اقدام کرد.
در این صورت هم این داده‌ها بلااستفاده نمی‌مانند و طرح‌های تحولی جدید که تا پیش از این امکان اجرا نداشت، قابل اجرا می‌شود تا افرادی هم که اطلاعات نادرست در سامانه ثبت کرده‌اند، مجبور شوند اطلاعات موجود در سامانه را اصلاح کنند.
همچنین همزمان با تکمیل اطلاعات سکونتی، لازم است اطلاعات مالکیتی املاک نیز به صورت کامل از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.
علاوه برآن، به شیوه خوداظهاری مشخصات مالک هر ملک را از طریق سامانه پرسید و از وی تأییدیه گرفت. بدین ترتیب به مرور اطلاعات مالکیتی هم تکمیل خواهد شد. بعد از آن می‌توان سراغ اخذ مالیات بر خانه‌های خالی یا اعمال آخرین پلکان قیمتی برای قبوض برق نیز رفت.

نیاز به حکمرانی داده محور
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس حاکی از پیشرفت چشمگیر و امیدوارکننده در ثبت اطلاعات سکونتی شهروندان در سامانه املاک و اسکان در یک سال گذشته است. با این حال، رسیدن به نقطه مطلوب و عملیاتی شدن کامل اهداف قانون (مانند اخذ مالیات بر خانه‌های خالی) مستلزم رفع چالش‌های ساختاری و اطلاعاتی باقی‌مانده است. کلید موفقیت در گرو هماهنگی حداکثری بین نهادهای مرتبط (به‌ویژه وزارت راه، ثبت اسناد و ثبت احوال)، اجرای گام‌به‌گام و قاطع ضمانت‌های اجرایی (مانند تعرفه برق) و یکپارچه کردن این سامانه با سایر خدمات دولتی است.
تنها در این صورت می‌توان از این پایگاه داده عظیم نه فقط برای مالیات‌ستانی، بلکه به عنوان زیربنایی برای حکمرانی داده‌محور و اجرای سیاست‌های دقیق اقتصادی-اجتماعی در حوزه مسکن و رفاه بهره برد.