چگونه می توان در پسا جنگ بازار مسکن را مدیریت کرد؟
ضرورت بازسازیها و چالش اجارهبها
تبعات ناشی از تجاوز نظامی دشمن به شهرها و روستاهای کشور ما فقط به تخریب واحدهای مسکونی شهروندان بیگناه محدود نماند. هر سال اواسط اردیبهشتماه به دلیل آغاز جابجاییها،بازار اجاره مسکن نیز دچار تحولاتی مانند افزایش یا کاهش قیمتها، یا افزایش و کاهش تقاضا و عرضه و مسائلی مانند اینها میشود.
اما امسال این بازار با یک متغیر تازه هم مواجه بود به این معنی که همزمان با آسیب به بخشی از بافتهای سکونتی به دلیل تهاجم نظامی دشمنان، بازار اجاره هم تحت تأثیر قرار گرفت، تأثیراتی مانند اینکه در برخی شهرها، یا بهطور دقیقتر، در برخی از محلهها جابهجایی خانوارها افزایش یافت و درعین حال به دلیل فشارهایی که به دلیل تحریم و سپس جنگ بر اقتصاد ایران تحمیل شد، تأمین منابع مالی برای اسکان و بازسازی هم به یکی از دغدغههای اصلی بخش مسکن تبدیل شد. در چنین شرایطی، مسأله فقط ساخت دوباره خانههای تخریبشده نبود؛ بلکه تلاش سیاستگذار باید معطوف به این میبود که از شکلگیری یک چالش غیرمعمول در بازار اجاره و اسکان موقت نیز جلوگیری میشد.
برآوردها نشان میدهد دامنه آسیبها به خانههای مسکونی شهروندان بیگناه کم نبوده است. بر همین اساس، سیاستگذار بخش مسکن تلاش کرد مدیریت این مسأله را همزمان در چند جبهه پیش ببرد؛ از ارزیابی خسارتها و اسکان موقت گرفته تا کنترل بازار اجاره و آغاز تعمیر و بازسازی واحدهای آسیبدیده.
اولویت اول؛ تصویر دقیق از خسارتها
در روزهای اول آغاز جنگ تحمیلی یا آغاز آتشبس، یکی از مهمترین نیازها، دستیابی به برآوردی روشن از میزان خسارتها بود. بدون چنین تصویری، نه امکان برنامهریزی برای اسکان وجود داشت و نه میشد درباره نوع مداخله سیاستگذار در بازسازی تصمیم گرفت. به همین دلیل، مسئولیت ارزیابی میان نهادهای مختلف تقسیم شد؛ شهرداریها در کلانشهرها، بنیاد مسکن در سایر شهرها و روستاها و برخی دستگاههای تخصصی در بخشهای دیگر وارد عمل شدند. نتیجه این ارزیابیها نشان داد که از میان بیش از ۱۳۴ هزار واحد آسیبدیده، بخش قابلتوجهی نیازمند بازسازی کامل نیستند و میتوان با تعمیرات، آنها را سریعتر به چرخه سکونت بازگرداند. همین برآورد، مسیر مداخله برای سیاستگذار را هم مشخص کرد: به جای تمرکز صرف بر ساختوساز مجدد، بخش مهمی از انرژی و منابع به تعمیرات سریع اختصاص یافت. تاکنون نیز نزدیک به ۴۰ هزار واحد آسیبدیده تعمیر و دوباره قابل استفاده شدهاند.
اسکان موقت؛ عبور از مرحله اضطرار خانوادهها
نگرانی اصلی این موضوع برای بخشی از خانوارهای آسیبدیده از تجاوز نظامی دشمن، از دست رفتن امکان سکونت بود. به همین دلیل، اسکان اضطراری و موقت به یکی از اولین اولویتها تبدیل شد. در کلانشهرها شهرداریها و در سایر مناطق استانداریها و بنیاد مسکن مسئولیت بیشتری در این حوزه بر عهده گرفتند و از ظرفیت هتلها، اقامتگاههای دولتی و دیگر امکانات موجود برای اسکان اولیه و رفع اضطرار یا نگرانی این خانوارها استفاده شد. اما مدیریت بحران در این بخش به اسکان فوری محدود نماند. با طولانی شدن تبعات تجاوز نظامی دشمن، نیاز به راهحلهای موقت اما باثباتتر هم مطرح شد. در همین چهارچوب، تسهیلات ودیعه اسکان موقت برای خانوارهایی در نظر گرفته شد که واحدهایشان تخریب شده یا امکان بازگشت سریع به آن را نداشتند. هدف این بود که خانوارها ناچار نشوند در اوج اضطرار ناشی از پیامدهای آسیب تجاوز دشمن به خانههایشان، بدون پشتوانه وارد بازار اجاره شوند.
بازار اجاره؛ جایی که نگرانی میتوانست عمیقتر شود
تجربه بحرانهای مشابه نشان داده است که فشار تحمیل شده بر زندگی عادی مردم بر اثر تجاوز دشمن فقط در محل تخریب باقی نمیماند و چهبسا به بازار اجاره سرایت میکند. به دنبال تخریب خانهها در شهرهای ایران در جنگ رمضان نیز افزایش جابهجایی خانوارها و بالا رفتن تقاضا برای واحدهای اجارهای، این نگرانی را ایجاد کرد که بازار با رشد قیمت و کمبود عرضه یا حتی کمبود نقدینگی متقاضیان خانه روبهرو شود. زیرا دشمن، ایرانیانی را که پیش از این صاحب خانه بودند، بی جا کرده بودند و حالا این عده هم به جمعیت متقاضی خانههای اجارهای اضافه شده بودند.
در پاسخ به ایجاد اختلال در سمت تقاضا در بازار مسکن به دلیل اصابت موشکها به خانههای ایرانیان، تمدید خودکار قراردادهای اجاره به مدت دو ماه در دستورکار قرار گرفت؛ اقدامی که میتوانست در کوتاهمدت فشار ناگهانی بر بازار را کاهش دهد. همزمان، افزایش سقف تسهیلات ودیعه مسکن نیز به عنوان ابزار مکمل در نظر گرفته شد تا بخشی از خانوارهای مستأجر قدرت مانور بیشتری پیدا کنند.
سرعت عمل در تعمیرات
در وضعیتهایی چون حمله نظامی به کشور از سوی دشمن فاصله میان ارزیابی و اجرا در ارزیابی و جبران خسارتها تعیینکننده است. هرچه فاصله ارزیابی و اجرا کمتر باشد، امکان بازگشت خانوارها به شرایط عادی بیشتر فراهم میشود. در جنگ رمضان، با استقرار تیمهای کارشناسی و اعزام نیروهای میدانی، فرآیند شناسایی خسارت و آغاز تعمیرات با سرعت بیشتری پیش رفت. دامنه این اقدامات نیز محدود به یک یا دو منطقه نبود و ۲۴ استان کشور را دربرگرفت. تمرکز اصلی در مرحله اول بر تعمیرات جزئی و فوری بود؛ اقداماتی مانند تعویض در، پنجره و شیشه که میتوانست در کوتاهترین زمان، واحدها را دوباره قابل سکونت کند. چنین رویکردی، در مقایسه با انتظار برای بازسازی کامل، هزینه و زمان کمتری میطلبید و امکان بازگشت سریعتر خانوارها را فراهم میکرد.
پول اسکان و بازسازی از کجا تأمین شد؟
در کنار مداخلات اجرایی، موضوع تأمین مالی نیز اهمیت زیادی داشت. بخشی از پاسخ به نیاز به مسکن ایرانیان آسیب دیده از تجاوز نظامی دشمن از طریق منابع اولیه بنیاد مسکن و صندوق ملی مسکن دنبال شد و در کنار آن، پرداخت تسهیلات ودیعه اسکان موقت برای خانوارهای آسیبدیده در دستورکار قرار گرفت. در این بخش، تلاش شد فرآیندها تا حد امکان شفافتر و سریعتر باشد؛ از تعیین سقف تسهیلات متناسب با شهرها تا اتصال سامانههای اطلاعاتی به شبکه بانکی. اهمیت این بخش در آن بود که اگر ابزار مالی بهموقع به خانوارها نرسد، حتی سیاستهای درست هم در عمل اثرگذاری محدودی خواهند داشت.
بازسازی در کنار تداوم طرحهای حمایتی
یکی از نگرانیها در دوره کنونی این بود که میزان خسارتهای ناشی از تجاوز نظامی دشمن در بخشهای مختلف کشور، پروژههای حمایتی بخش مسکن را از اولویت اصلی خارج کند. با این حال، نشانهها حاکی از آن است که سیاستگذار تلاش کرده این دو مسیر را از هم جدا نکند؛ یعنی هم مدیریت شرایط اضطراری را پیش ببرد و هم از توقف یا کندی طرحهای حمایتی جلوگیری کند.
در این چهارچوب، تصمیمهایی برای تأمین مالی، تأمین مصالح، کاهش موانع اجرایی و اصلاح برخی فرآیندهای قراردادی اتخاذ شد تا پروژههای در حال اجرا با کندی کمتری ادامه پیدا کنند. این مسأله از آن جهت مهم است که وضعیت تحمیل شده به بازار مسکن کشور، اگر به توقف طولانیمدت ساختوساز حمایتی منجر شود، در ماههای بعد چه بسا بتواند فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کند.
شروع بازسازی؛ آمارها چه میگویند؟
براساس اعلام شبکه بانکی، تاکنون ۹۴ درصد متقاضیان واجد شرایط تسهیلات ودیعه اسکان جنگ رمضان از طرف بانک مسکن پذیرش شدهاند و حدود ۸۸ درصد از متقاضیان نیز این تسهیلات را دریافت کردهاند. از حدود ۱۸۰۰ درخواست ثبتشده در سامانه طرحهای حمایتی مسکن، بیش از ۱۷۳۰ نفر شعبه بانک خود را تعیین کرده و ۱۶۲۹ متقاضی نیز از سوی بانک پذیرش شدهاند. تاکنون این تسهیلات به ۱۵۷۵ نفر پرداخت شده است. همچنین حدود ۱۴۰ نفر از متقاضیان هنوز برای دریافت وام به بانک مراجعه نکردهاند و اعلام شده است که در صورت مراجعه، پرداخت ظرف حداکثر سه روز کاری انجام میشود.
در بخش بازسازی نیز آمارهای جدید از اتمام تعمیرات حدود ۳۷ هزار واحد آسیبدیده خبر میدهد. در عین حال، ۱۳۳۶ واحد تخریبشده نیازمند احداث مجدد شناسایی شده که ۱۱۳۲ واحد از آنها در شهرهای با جمعیت کمتر از یک میلیون نفر و روستاها قرار دارند. همزمان، ۸۶۰ واحد برای تهیه نقشه و طی مراحل اداری به نظام مهندسی معرفی شدهاند و فرآیند صدور پروانه ساختمانی برای واحدهای تخریبشده نیز آغاز شده است.
مسکن؛ فقط یک مسأله عمرانی نیست
بخش مسکن فقط با ساختوساز و پروژههای عمرانی تعریف نمیشود. در شرایط خاص مثل جنگ رمضان که بر کشور تحمیل می شود مسکن مستقیماً با ثبات اجتماعی، آرامش خانوارها، بازار اجاره، منابع مالی و حتی مدیریت جابهجایی جمعیت گره میخورد. آنچه تاکنون در بخش مسکن دنبال شده، بر سه محور استوار بوده است: شناسایی سریع خسارتها، جلوگیری از تشدید بحران سکونت و فراهم کردن مقدمات بازسازی. با این حال، ادامه این مسیر به تأمین پایدار منابع، تسریع در اجرای مصوبات و کارآمدی بیشتر شبکه بانکی وابسته خواهد بود.
بــــرش
جنگ رمضان و بخش مسکن
خسارت: بیش از ۱۳۴ هزار واحد مسکونی در این جنگ تحمیل شده به کشور آسیب دیدند؛ بخش عمده این واحدها در گروه قابل تعمیر قرار گرفتند و بخشی نیز نیازمند بازسازی کامل شدند. گستره: ارزیابی خسارتها و اقدامات اجرایی در ۲۴ استان کشور انجام شد. در کلانشهرها شهرداریها و در سایر شهرها و روستاها بنیاد مسکن و استانداریها مسئولیت اصلی را برعهده داشتند. تعمیر: تاکنون حدود ۳۷ تا ۴۰ هزار واحد با انجام تعمیرات دوباره به چرخه سکونت بازگشتهاند؛ تمرکز اولیه بر تعمیرات سریع و فوری بوده است. بازسازی: در مجموع ۱۳۳۶ واحد تخریبشده نیازمند احداث مجدد شناسایی شدهاند که ۱۱۳۲ واحد از آنها در شهرهای با جمعیت کمتر از یک میلیون نفر و روستاها قرار دارند. مجوز: تا امروز ۸۶۰ واحد برای تهیه نقشه و طی مراحل اداری به نظام مهندسی معرفی شدهاند و فرآیند صدور پروانه ساختمانی برای واحدهای تخریبشده نیز آغاز شده است. اجاره: برای جلوگیری از فشار بر مستأجران، قراردادهای اجاره به صورت خودکار دو ماه تمدید شد تا از جابهجایی غیرضروری خانوارها جلوگیری شود. اسکان: در مرحله اضطراری، از ظرفیت هتلها و اقامتگاههای دولتی برای اسکان خانوارهای آسیبدیده استفاده شد و سپس تسهیلات ودیعه اسکان موقت در دستورکار قرار گرفت. تسهیلات: حدود ۱۸۰۰ درخواست برای دریافت ودیعه اسکان ثبت شده است؛ ۹۴ درصد متقاضیان واجد شرایط از سوی بانک مسکن پذیرش شدهاند و ۸۸ درصد نیز تسهیلات خود را دریافت کردهاند.
انتهای پیام/