وضعیت اجاره‌نشین‌ها در دولت گذشته وخیم شد

آمارهای بانک مرکزی کاهش شدید تولید مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم را نشان می‌دهد، به‌طوری ‌که از سال ۹۳ تا ۹۹ در مجموع ۹۴۳ هزار و ۵۶۲ دستگاه ساختمان توسط بخش خصوصی در مناطق شهری تکمیل شده است.

روند تغییرات متوسط قیمت اجاره در هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهرهای کشور از سال 91 تا سال 99 افزایشی بود و از 4600 تومان در سال 91 به 21 هزار و 600 تومان در سال 99 رسیده است. بیشترین افزایش قیمت مسکن در شهرهای کشور در سال 99 و همزمان با افزایش تقاضا برای مسکن و به تبع افزایش قیمت مسکن رخ داد. در این سال با رشد قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز 25.8 درصد افزایش یافت. بیشترین رشد قیمت مسکن در شهرهای کشور، در دهه گذشته در سال ٩٩بوده که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 44.7 درصد افزایش داشته است.

با بررسی روند تغییرات اجاره مسکن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که بازار اجاره‌مسکن در این سال‌ها همواره افزایشی بوده ولی شدت آن به میزان تغییر قیمت مسکن وابسته بوده است. با جهش قیمت‌ها، اجاره‌بها نیز افزایش پیدا می‌کند و در بلندمدت رشد اجاره‌بها متناسب با قیمت مسکن خواهد بود که در دهه 90 این موضوع مشخص است. کاهش عرضه مسکن اجاره‌نشینی را افزایش می‌دهد، افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای قیمت اجاره را بالا می‌برد و این معادله در سال‌های گذشته، معادله حاکم بر بازار مسکن بوده است. در میان شهرهای کشور، در شهر تهران روند رشد قیمت اجاره شدت بالایی دارد که به‌خاطر تقاضای بیشتر مسکن و کاهش ساخت‌و‌ساز در این شهر است. بنا بر آمار در سال‌های 91 تا 1400 در شهر تهران سالانه کمبود ساخت و عرضه 40 تا 50 هزار واحد مسکونی وجود دارد. روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 افزایشی بوده و از 15 هزار و 700 تومان در زمستان 1392 به 160 هزار تومان در زمستان 1400 رسیده است. در زمستان سال 96 به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و از این سال تا سال 1400 شدت رشد نرخ اجاره‌بها بیشتر است. از ابتدای سال 1396 و با شروع رشد قیمت مسکن، مبلغ اجاره نیز افزایش یافته است، به‌طوری که در زمستان 96 مبلغ اجاره به رشد 9 درصدی می‌رسد. در تابستان 97 این رشد به عدد 11.2 رسیده و در بهار 98 رشد 17.4، در بهار 1400 رشد 23.3 درصدی را تجربه می‌کند. بیشترین رشد فصلی مبلغ اجاره در شهر تهران، طی زمستان 1392 تا زمستان 1400، در بهار 1400 با رشد 23 درصدی بوده است.

از سال گذشته و همزمان با کند شدن شتاب رشد تورم مسکن، تورم اجاره‌بها نیز از شتاب دهه گذشته افتاده است. اما تورم بیش از 40 و 50 درصدی در تهران و سایر شهرهای کشور، همچنان برای اجاره‌نشینی تورم بالایی است و از این‌رو تلاش دولت این است که علاوه بر افزایش ساخت مسکن، ساماندهی بازار را نیز اجرا کند. یکی از اصلی‌ترین برنامه‌های دولت سیزدهم ساخت چهار میلیون مسکن بوده است. بنا بر اظهارات رئیس‌جمهور، تا پیش از این دولت، میانگین سالی ۲۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکن ساخته شده ‌است، بر این اساس کمبود در تولید مسکن کاملاً احساس می‌شد. اکنون بر‌اساس اجرای نهضت ملی مسکن، ساخت‌و‌ساز به حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد رسیده است. در بازار نیز با تصویب قانون ساماندهی، نظارت بر بازار و کاهش هزینه‌های مستأجران موردنظر است.

روز گذشته در جلسه شورای مسکن راهکارهای رفع مشکلات بازار مسکن و اجاره‌بها با ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها بررسی شد. در این نشست، موضوع فرایند اجرای نهضت ملی مسکن برای تأمین مسکن متقاضیان، تکمیل مسکن مهر، سازکارهای مشارکت بیشتر مردم در نوسازی بافت‌های فرسوده، میزان مشارکت سرمایه‌گذاران در احداث ۲۷ نقطه ساحلی و همچنین موضوع قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن مورد بحث و تبادل‌نظر قرار گرفت. دولت سیزدهم برای کنترل و ساماندهی بازار مسکن و اجاره طرح‌های مختلفی داشته است که مهم‌ترین اقدام طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با همکاری مجلس بود. این طرح در روزهای اخیر بعد از رفت و برگشت‌ها برای رفع اشکالات و ایرادها، توسط شورای نگهبان تأیید شد. بر‌اساس اعلام مسئولان وزارت راه و شهرسازی، با ابلاغ این طرح بخشی از مشکلاتی که هم‌اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد، رفع خواهد شد. طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، طرح مجلس بود که توسط کمیسیون عمران و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد.

بخشی از ویژگی‌های این طرح شامل تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان می‌شود. همچنین، تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها و ارائه راهکارهایی برای الزام‌آور شدن این راهکارها از مواردی است که در این طرح به آن توجه جدی شده است. بر‌اساس بندهایی از این طرح، همه قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد، وجود دارد. بر‌اساس این طرح، رتبه‌بندی مشاوران املاک بر‌اساس میزان رضایتمندی مشتریان انجام خواهد شد. انتظار این است که با افزایش تولید مسکن، خانه‌دار شدن بخشی از متقاضیان در قالب نهضت ملی مسکن و اجرای قانون ساماندهی بازار در بازار اجاره، مانند بازار معاملات ثبات قیمتی حاکم شود و از افزایش فصلی قیمت اجاره جلوگیری شود.