«ایران» گزارش می‌دهد؛
قولنامه دستی هنوز دست بالا را دارد
سردرگمی مردم برای ثبت سند رسمی معاملات غیرمنقول
معاملات غیررسمی با استفاده از قولنامه‌های دستی یکی از رایج‌ترین شیوه‌های خرید و فروش ملک در کشور ماست، به همین دلیل وجود پرونده‌های معاملات ملکی و کلاهبرداری‌ها مانند فروش چندباره یک ملک به چندین نفر، جعل اسناد، عدم تطابق وضعیت ملک با آنچه در قرارداد قید شده و مسائل مربوط به ارث و مالکیت، سال‌هاست که مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان به وجود آورده است.
به گزارش گروه اجتماعی ایران آنلاین، معاملات غیررسمی با استفاده از قولنامه‌های دستی یا قراردادهای ساده، یکی از رایج‌ترین شیوه‌های خرید و فروش ملک در کشور ماست. به همین دلیل وجود پرونده‌های معاملات ملکی و کلاهبرداری‌ها مانند فروش چندباره یک ملک به چندین نفر، جعل اسناد، عدم تطابق وضعیت ملک با آنچه در قرارداد قید شده و مسائل مربوط به ارث و مالکیت، سال‌هاست که مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان به وجود آورده است؛ در نتیجه بسیاری از مردم به جای آسودگی از خرید یا فروش ملک، با دعواهای طولانی در دادگاه‌ها، کلاهبرداری‌ها و ادعاهای تکراری مالکیت روبه‌رو می‌شوند.
اما تصویب و اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که یکی از مهم‌ترین تحولات در حقوق ایران و یکی از الزامات اساسی برای اعتبار و امنیت در حوزه معاملات املاک به شمار می‌رود، قرار است از حجم ورودی پرونده‌های این حوزه کم کند و سامانی به وضعیت نابه‌سامان معاملات حوزه مسکن بدهد. با این همه هنوز مردم اطلاع چندانی از این قانون ندارند.
معامله‌های قولنامه‌ای هنوز پابرجاست
خانم جوانی که به تازگی برای معامله آپارتمانی تعاونی‌ساز و دارای پایان کار در پردیس به بنگاهی مراجعه کرده است به «ایران» می‌گوید: «آپارتمان را پسندیدیم و قرار بود بعد از انجام معامله و نوشتن مبایعه‌نامه، پول را پرداخت کنیم اما من درخواست ثبت در سامانه کاتب را مطرح کردم که با پاسخ منفی و بهانه‌های متعدد صاحب بنگاه مواجه شدم؛ او می‌گفت، امکان درج معامله در سامانه کاتب برای املاکی که فاقد سند هستند مقدور نیست! تمام تلاش‌ها برای ثبت بی‌نتیجه مانده بود به طوری که حتی برای ثبت در سامانه کاتب سراغ دفاتر اینترنتی رفتیم و آنها نیز بر این موضوع صحه گذاشتند که فقط املاک سند‌دار می‌توانند در این سامانه ثبت شوند.
این موضوع سبب شد قید ملک را بزنیم و معامله را فسخ کنیم اما یکی از مشاوران املاک که کارشناس حقوق بود، گفت، همه ملک‌ها حتی املاک پیش‌فروش هم می‌توانند در سامانه کاتب ثبت شوند و این شیطنت برخی است که به خاطر فرار مالیاتی حاضر به ثبت معاملاتشان در این سامانه نیستند!» در نهایت این خانم با پرداخت مبلغی مبایعه‌نامه ملک را در سامانه بدون هیچ مشکلی ثبت کرد. حسین نیز که به تازگی در استان البرز زمینی فاقد سند را به صورت قولنامه‌ای خریده و چیز‌هایی در مورد ثبت و این قانون شنیده، از فروشنده خواسته است تا برای ثبت معامله مراجعه کند که وی قبول نمی‌کند. او در این‌باره به «ایران» می‌گوید: «سرگردان شده‌ام، اصلاً نمی‌دانم باید از کجا شروع کنم، به چند مشاور املاک مراجعه کرده‌ام اما جواب قانع‌کننده‌ای نگرفته‌ام.»
سند عادی در قانون جایگاهی ندارد
یکی از سؤالات مهم صاحبان املاکی که ملک خود را به صورت قولنامه‌ای خریده‌اند یا سند رسمی و عادی برای ملک خود دارند این است که بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، باید چه کارهایی انجام دهند؟ اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به «ایران» می‌گوید: «صاحبان املاک در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به سه گروه تقسیم می‌شوند؛ گروه اول دارندگان اسناد رسمی که تاریخ صدور سند رسمی آنها از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ به بعد است. این گروه از تاریخ سوم تیرماه به بعد یعنی بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، باید تمام اعمال حقوقی‌شان نسبت به ملک یا هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام تمام اعمال حقوقی را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند.»
قویدل گروه دوم را دارندگان اسناد رسمی که تاریخ صدور سند آنها قبل از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ است، عنوان می‌کند و می‌گوید: «این گروه باید طبق ماده یک قانون مذکور، یک سال پس از تاریخ راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تمام اعمال حقوقی‌شان نسبت به ملک را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند. در صورتی که این اعمال حقوقی در سامانه مذکور ثبت نشود، دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور، نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده «۲۹» قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک آن ملک شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نامش به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»
اما گروه سوم که بخش زیادی از مردم را هم شامل می‌شود، دارندگان اسناد غیررسمی (عادی) است. به اذعان مسئولان سازمان ثبت، برآورد اولیه حاکی است که ۳۰ میلیون سند عادی و قولنامه‌ای در دست مردم است که به گفته قویدل، این افراد دو تکلیف برعهده دارند؛ اول باید ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، مستندات و ادعاهای خود را در این سامانه درج کنند.
«سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در اردیبهشت سال آینده راه‌اندازی خواهد شد و دارندگان اسناد عادی دو سال فرصت خواهند داشت تا مدارک مربوط به املاک مورد ادعای خود را که فاقد سند مالکیت است؛ در سامانه بارگذاری کنند.» دوم باید از تاریخ درج مدارک و مستندات، ظرف دو سال اقدامات لازم را برای اخذ سند مالکیت رسمی انجام دهند.
شناسه یکتا برای قراردادهای پیش فروش
قویدل در تشریح روند ساده تبدیل سند برای مردم می‌گوید: «اگر بخواهم ساده بگویم، اگر افراد ملکی دارند که دارای سند مالکیت سبز رنگ است از هرگونه انجام معامله عادی خودداری کنند، چون اگر معامله عادی انجام دهند با این اسناد چه خریدار باشند چه فروشنده و دچار اختلاف شوند، اختلاف و دعاوی شان در هیچ یک از مراجع قضایی از جمله حقوقی، کیفری و حتی مراجع داوری قابل استماع نیست.»
او در پاسخ به این سؤال که در حال حاضر بسیاری از مردم از طریق قراردادهای پیش فروش و در قالب تعاونی اقدام به خرید ملک می‌کنند، این افراد چه باید بکنند، می‌گوید: «در حال حاضر اگر پیش فروشی انجام می‌شود، باید مطابق ماده ۱۴ و ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول باشد که بزودی آیین‌نامه ماده ۱۴ یعنی پیش نویس نهایی شده مصوب می‌شود، یعنی بر اساس آن دستور نقشه‌ای که شهرداری می‌دهد، اگر شخصی یا تعاونی می‌خواهد پیش فروش انجام دهد باید بر اساس دستور نقشه برای هر واحد یک شناسه یکتا از سازمان ثبت دریافت کند و بر اساس آن شناسه یکتا به دفترخانه سند رسمی مراجعه کرده و پیش فروش را تنظیم کند.
بر این اساس چون سند رسمی است، شناسه یکتا را شخص فروشنده نمی‌تواند به شخص یا اشخاص دیگری واگذار کند و نهایتاً بعد از اینکه ملک ساخته و پایان کار برای آن صادر شد، شناسه یکتا باطل می‌شود. درنهایت هم یک صورت مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود و بعد سند مالکیت هر واحد بر اساس مساحتی که پایان کار روی آن صادر شده، تقدیم خریداران خواهد شد. افراد در سامانه کاتب پیش فروش یا پیش نویس قرارداد را می‌توانند تنظیم کنند، ولی پیش‌نویس قرارداد فاقد اثر حقوقی است و باید حتماً در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود.»
سمیه افشین‌فر
خبرنگار
انتهای پیام/